周世义:提高门槛和服务比重是产业地产要务

来自 2014-07-15

     在各地经济开发区中,活跃着一批建设高新园区的产业地产开发商,其国企性质和市场化操作手段,让这些企业成为在产业扶持和产品打造方面独树一帜的力量,澳门正规网赌网站-正规澳门网上堵城(下称“经开”)就是其中的典型之一。

    自 2000年成立以来,经开曾先后推出了包括国际企业大道、北京经开工大软件园、中和科技园等产品,投资开发了超过 150万平方米的产业园区,其中自持运营面积超过 40万平方米。

    澳门正规网赌网站-正规澳门网上堵城总裁周世义在接受中国房地产报独家专访时表示,运营管理大面积的产业地产项目,不仅需要有较高的准入资质,还必须争取到雄厚的资金和政策的支持,而其中的重中之重便是紧贴产业地产的核心,打造和完善后续服务体系。

    中国房地产报:目前有关于产业地产的法律政策还比较模糊,这种政策的模糊性导致了产业地产领域出现不少鱼龙混杂的现象,你是怎么看待这个问题的?

    周世义:其实,国内的政策并不模糊,但却有一刀切的倾向。由于现行的政策法规主要是针对住宅房地产的,这种政策的一刀切导致了市场上出现不少拿工业用地做住宅房地产的情况,真正做产业的可以说是少之又少。住宅房地产开发建设后必须有学校、医院等其他配套设施,实际上是属于资源消耗型的开发。但产业是能够为区域带来税收与就业,推动区域经济发展的,这与住宅的属性非常不同。

    这种借工业地产之名行住宅之实的行为,严重扰乱了这个行业的良性发展。

    国外从企业注册资金就对开发商进行了限定和控制,规定拥有多少规模的注册资金就做多高层面的项目开发。相比之下,国内只是注重专业人员数量等这些衡量标准,没有明确的资质认定,导致谁都能够轻易进入产业地产领域,市场也就不规范了。

    中国房地产报:那应该从哪些方面来对产业地产市场进行规范呢?是否需要建立相应的准则与规范制度?

    周世义:规范产业地产市场,当务之急是设立相应的准入资格以及市场门槛。实际上,并不是任何一个开发商都有能力在产业地产领域有所作为的。我们必须从开发商操作过的项目来对其进行评价,判断其是否能通过产业地产项目为区域带来一定的经济效益与社会效益。

    做产业地产,企业必须符合相应的资质、具备相应的能力才能够进入这个市场,而一般从企业的注册资金额上也能判断该企业是否具有足够雄厚的资金实力,以保证其在产业地产市场走得更加长远。

    此外,产业地产的市场准入机制必须要从政策层面进行约束,一旦满足了这些条件,政府也应该对企业提供相应的支持,否则企业发展也会出现后劲不足的情况。以经开为例,我们 100多万平方米的项目中超过 40万平方米是自持的,这些自持部分并不能带来多少实质的收益,一些中小企业如果没有足够的资金实力与政策支持,是很难承受这些压力的。

    中国房地产报:目前进入产业地产领域的有转型的传统住宅开发商、外资企业、实业企业以及纯产业地产开发商,你是如何看待产业地产领域这些开发主体的?

    周世义:目前的产业地产市场可谓五花八门,不少开发商都借发展产业之名,行住宅开发之实,最终目的都是为了获取更多的利润。即便是实业企业也开始涉足产业地产业务,这也只能表现为实业企业拓展自身的副业,要深耕产业的话,利润是支撑不了这些企业的运作的。

    开发产业园区并不是简单的房地产开发,从这个层面来说,厂房销售并不是产业地产的核心,真正的重中之重是在企业后续服务方面。我们非常看重后续服务体系的打造,经开的服务体系体现在多方面:首先是基础物业服务;其次是金融和 IT服务,通过与银行的合作充分发挥各类金融机构的作用,同时还有针对企业的基金投资;此外,智慧园区服务也是经开着重搭建的交易交流平台。

    中国房地产报:这种侧重以打造服务体系为主的发展定位是否会改变经开未来的收益比例设置呢?

    周世义:未来经开将以服务为主导,服务类的收益将逐步超过销售类的收益。未来经开会积极进入新三板,成立小额贷款公司,进行融资租赁公司和增加企业孵化投资等尝试。由于土地资源有限的现实,我们不能无限制地开发,因此以服务为主导的发展方向才是顺应大趋势的。

    中国房地产报:经开未来是否有进行异地扩张的计划呢?在进行进行异地复制的时候,经开的优势表现在哪里?

    周世义:经开的主要精力还是在北京地区,但现在已逐步开拓到天津、内蒙古等区域,未来也会逐步向南方城市拓展。

    进行异地复制必须把产业真正地带到当地去。经开的基本客户群体是成熟的企业,这些企业年营业收入至少达到 1亿元,年利润一般在 800万元 ~ 1000万元这个区间。其中不少核心客户都是全国性的企业,因此也具有向全国性扩张的需求。经开在未来进行异地复制时,会着重挑选省会城市,这就能很好地承载这些全国性客户的扩张需求。

    未来经开要打造的是综合性园区,而不是只针对某个行业的园区,因为只做某个领域的园区是很难生存下去的。园区必须有能够培育新企业的土壤,包括人才、技术、资金等环境。尤其是在金融服务方面,我们与兴业银行等多家银行签订了合作协议,向园区企业提供相应的金融服务,此外还发起了几百亿元规模的园区基金。只要企业获得经开的担保推荐,银行就发放贷款给企业,企业也能更顺利地获取发展资金,解决融资难的问题。

 

(来自新华网)

 

 

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